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不動産を購入する際には様々な税金を治める必要があります。
通常は担当営業マンが購入に必要となる費用に含めて説明して
くれますが、知識不足から説明等が不十分になることもありますので
概要は自分で押さえておくべきです。
1.消費税
課税事業者から建物を購入する際にかかります。
土地にはかかりません。
また、個人から建物を購入する（中古物件を取得する。）際には
かかりません。
法律が改正されて総代金に関して消費税込みか消費税額がわ
かる表示が義務付けられるようになりましたが、まだ法律の趣旨を
理解していないと思われる不動産屋をたまに見かけますので
注意しましょう。
2.印紙税
契約書を作成する際に必要となります。
貼らずに済ませようとる営業マンもいますがトラブルが発生した
時のことも考えて必ず、貼付するようにしましょう。
3.登録免許税
登記をする際に必要となる税金です。
司法書士が費用請求する場合、必ずこの金額を含めて請求しま
すので特に心配の必要はありません。
4.不動産取得税
取引完了後に納付することになる税金であるため、説明を忘れ
られることが多い税金ですので注意してください。
次項で詳細を説明致します。
不動産を取得すると相続などによる取得の場合を除き不動産取得
税を納付しなければなりません。
購入後しばらくたってから納付する事になるので忘れる事のないよ
うに最初からその分のお金を別にとっておくようにしましょう。
手続き的には登記をすれば納税通知書がきますので、それに従い
納付するだけで難しい事は何もありません。
不動産取得税は単純な計算式で概算額を求める事ができますが
営業マンは税金の計算方法についてはわからないことも多く、その
場合にあらかじめ金額を知るためには自分で計算する必要があり
ます。
以下、計算方法をできるかぎり簡単にお話します。
建物に関する不動産取得税
課税標準額（原則、固定資産税課税台帳に記載されている不動産の
価格）×税率（標準税率は３％）
例えば課税標準額1500万円の不動産なら
1500万円×３％=45万円が税額となります。
ただし、１～３の条件を満たす建物については建築年度によって課税
標準から次の金額を控除してもらえます。
１．居住用であること
２．床面積が50㎡～240㎡であること
３．つぎの３つのうちのどれか一つに該当すること
a木造は建築後20年以内、非木造は25年以内であること
b昭和57年1月1日以降に新築されたこと
c新耐震基準に適合すること。
昭和56年6月30日までに建築された住宅
100万円から350万円を控除
昭和60年6月30日までに建築された住宅
420万円を控除
平成元年3月31日までに建築された住宅
450万円を控除
平成9年3月31日までに建築された住宅
1000万円を控除
平成9年4月1日以降に建築された住宅
1200万円を控除
先の家屋が新築であれば
（1500万円－1200万円）×３％＝9万円が税額となります。
土地に関する不動産取得税
まず、居住用の土地であれば課税標準額を2分の1にしてもらえます。
さらに
１．土地の取得前1年以内か、取得後3年以内に新築特例適用住宅
を新築した場合か、
２．土地の取得前1年以内または取得後1年以内に自己居住用の
中古住宅を取得した場合には
次のうち高い金額を税額から控除してもらえます。
a45,000円
b土地1㎡あたりの評価額×住宅の床面積の2倍（最大200㎡）×３％
土地に関する不動産取得税は上記税額控除があるため、土地面積が
200㎡を超えるか、土地面積に比して建物が非常に小さい場合を除いて
は、課税されたとしても極めて低額になります。
固定資産税及び都市計画税はある意味住宅購入にあたって最も
考慮すべき税金と言えます。
なぜなら、固定資産税及び都市計画税は不動産を保有しつづける
かぎり、負担しなければならない税金だからです。
毎年必ずくる納税通知書が悩みの種にならない程度の規模で住宅
購入を検討される事をオススメします。
固定資産税と都市計画税は毎年、1月1日現在に課税台帳上に登録
されている人が納めることになっています。
不動産を売買した時には取引当事者間の公平を図るために所有権
移転の日などを基準に税額を按分して買主から売主に対して分担金
を支払います。
この分担金の額については営業マンが教えてくれますので、その金額
を諸費用として準備します。
毎年の固定資産税及び都市計画税の金額については中古住宅など
で過去の納付額がわかる場合には、その金額を目安にしてほぼ問題
ありません。
新築住宅の場合には評価額が確定していませんから、固定資産税
および都市計画税の正確な額の算定は難しいとは思いますが、せめて
周囲の状況からの予測額は把握するようにしましょう。
なお、固定資産税及び都市計画税も不動産取得税同様、土地面積に
ついては200㎡までが非常に有利になることを覚えておいて下さい。
※敷地面積が200㎡までなら
固定資産税計算時の課税標準額が6分の１
都市計画税計算時の課税標準額が3分の１になります。
住宅ローン控除は年末時点の住宅ローン借入残高に応じて所得税額
の控除が受けられるというものです。
住宅ローン控除は課税標準に対する控除に比べて税額が直接に減額
されるものですから、節税効果は大きいです。
所得税を支払っている方は必ず、本制度を利用するようにしましょう。
適用要件
1.住宅の新築や購入をして6ヶ月以内に居住を開始し適用年の12月31
日まで引き続き、居住していること。
2.その年の合計所得が3000万円以下であること。
3.住宅の床面積が50㎡以上で、その2分の1以上が居住用であること。
4.住宅購入にあたって返済期間10年以上の融資を利用していること。
（ただし、親戚などからの借入金や、勤務先からの無利子又は１％
未満の利率による借入金はここでいう融資にはあたらないものとさ
れています。）
中古住宅を購入した場合にはさらに次の要件を満たす必要があります。
5.イ.建築後使用されたものであること
ロ.マンションなどの耐火建築物の場合に取得の日以前25年以内に
建築されたもの、それ以外の建物の場合には取得の日以前20年以内
に建築されたものであること。
（ただし平成17年4月1日以降に取得する一定の耐震基準に適合する
建築物については築年数は問われません。）
控除額
平成19年１月１日から平成19年12月31日
１～６年目 住宅ローン借入残高２５００万円以下の部分の１％
７～10年目 住宅ローン借入残高２５００万円以下の部分の0.5％
平成20年１月１日から平成20年12月31日
１～６年目 住宅ローン借入残高２０００万円以下の部分の１％
７～10年目 住宅ローン借入残高２０００万円以下の部分の0.5％
住宅ローン控除を受けるには確定申告をする必要があります。
会社勤めをされている方にとっては、なんだか小難しい印象が
あるかもしれませんが税務署に持って行くものさえ、行けば割
と親切に指導してくれますので、心配は要りません。
住宅ローン控除を受けるための確定申告に必要な書類等は次の
通りです。
1住民票の写し
2家屋及び土地の登記事項証明書
3請負契約書や売買契約書のコピーなど（家屋の取得年月日・床
面積・取得価額等がわかる書類）
4住宅ローンの残高等証明書
5会社勤めの方は源泉徴収票
2.については通常、所有権の移転登記等が完了した時に司法書士
がくれますが、紛失した場合には法務局で入手できます。
4.については年末になれば特に請求しなくても銀行が送ってきて
くれます。
なお、所得税の還付を受けるための銀行口座の通帳とその印鑑が
必要になりますので忘れずに持参してください。
様々な事情で必要書類について判断がつかない場合には二度手間
にならないよう事前に税務署に確認をとるようにしましょう。
※住宅ローン控除についての補足事項
(１)給与所得者（＝会社勤めの人）については２年目以降は年末調
整でこの控除を受けることができますので確定申告は不要になります。
(２)購入した住宅に住み始めた年とその前後の２年ずつの５年の間に
居住用財産の長期譲渡所得課税の特例などを受けているか、受け
ようとする場合には、この控除を受けることはできません。
住宅を購入する際に両親から資金援助をしてもらうというのは
よくある話ですが、これも立派な贈与ですので当然に贈与税が
かかります。
例えば５００万円の贈与を受ければ
５３万円
（｛５００万円－１１０万円（基礎控除額）｝×２０％－２５万円）
もの贈与税を納付しなければなりません。
この贈与税の課税を避けるために贈与財産を相続財産の先取り
のように処理するのが相続時精算課税制度です。
相続時精算課税制度によって課税標準から除く事ができる控除額
は原則２５００万円ですが住宅取得資金として贈与する金銭に
限ってさらに１０００万円上乗せした３５００万円まで控除する
事ができます。
以下、その内容を見ていきましょう。
贈与の形態に関する要件
1.平成15年1月1日から平成19年12月31日までの贈与であること
2.子が20歳以上であること
3.親（住宅取得資金の贈与の場合年齢は問われません。）から自己
居住用の家屋を取得するための資金の贈与を受けること。
4.贈与を受けた資金をその年の翌年3月15日までに家屋の取得の
費用に充て同日までに居住を開始するか、同日後遅滞なく居住を
開始すること
家屋に関する要件
1.日本国内にあること
2.居住用家屋が2以上ある場合には主として居住の用に供する家屋
であること
3.
(1）家屋の登記簿上の床面積(マンションの場合は、専有面積)が50
平方メートル以上であること。
(2）購入住宅が中古の場合、耐火建築物は取得日以前２５年以内に
耐火建築物でないときは２０年以内に建築されたものであること。
（ただし、平成１７年４月１日以後,取得する中古住宅で一定の
耐震基準を満たすものについては、この制限が解除されます。）
(3) 床面積の2分の１以上に相当する部分を専ら居住用として使用
すること
特例を受けるための手続き
贈与税の期限内申告書にこの特例を受ける旨を記載し、
・相続時精算課税選択届出書
・住民票の写し
・登記事項証明書
・耐震基準適合証明書など
の書類を添付し申告します。
注意点
1.平成15年1月1日以後にいわゆる｢5分5乗方式｣の住宅取得資金等
の贈与の特例の適用を受けた人は、その贈与を受けた日の属する年
の翌年以後4年間は、その贈与に係る贈与者からの贈与について、この
特例を選択できません。
（平成14年12月31日までに｢5分5乗方式｣の住宅取得資金等の贈与
の特例の適用を受けた人は、平成15年1月1日以後この特例を選択で
きます。）
2.相続時精算課税制度の利用は必ずしも有利になるものではありません。
また、いったん相続時精算課税制度を選択すると暦年課税に戻る事も
できません。
ですから利用に当たっては必ず、税理士やファイナンシャル・プランナ
ーなどに充分、相談するようにして下さい。
婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産やその取得の
ための金銭の贈与が行われた場合、最高2,000万円まで課税標準
から控除することができます。
これを贈与税の配偶者控除と言います。
贈与税の配偶者控除は基礎控除１１０万円と併用する事ができます
ので合わせて２１１０万円も控除できるわけです。
この特例は相続時精算課税制度と違って不利になるケースがあり
ませんので絶対に利用してください。
適用要件
（１）婚姻期間が20年以上であること
（２）贈与財産が、自己居住用不動産であるか、自己居住用不動産
の取得資金であること（不動産は国内のものに限られます。）
（３）贈与年の翌年３月15日までに、贈与により取得した不動産又は
贈与を受けた金銭で取得した不動産に、贈与を受けた者が現
に居住し、かつ引き続き居住する見込みであること
手続き
贈与税の期限内申告をしなければなりません。
添付書類等は以下の通りです。
・贈与を受けた日から10日以上経過後に作成された戸籍謄本又は抄本
・贈与を受けた日から10日以上経過後に作成された戸籍の附票の写し
・当該不動産の登記事項証明書
・その不動産に居住した日以後に作成された住民票の写し
ただし、戸籍の附票の写しの住所が当該不動産の所在場所である場合
住民票の写しの添付は不要になります。
注意点
１贈与税の配偶者控除は同一配偶者との間では一生に一度しか利用で
きません。
２０００万円の枠を分けて使う事はできませんのでご注意下さい。
２敷地のみの贈与でも利用する事ができますが、その場合
・夫又は妻が居住用家屋を所有しているか
・夫又は妻と同居する親族が居住用家屋を所有している
必要があります。
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